Складская недвижимость (рынок России)

Основная статья: Недвижимость (рынок России)

2024

В России закрыли крупнейшую сделку по аренде складов с начала года: Электротехническая компания IEK Group получила 67,5 тыс. кв. м

В июле 2024 года стало известно о том, что в России была закрыта крупнейшая с начала года сделка по аренде складских помещений: электротехническая компания IEK Group арендовала у девелопера Parametr, созданного группой ПИК, 67,5 тыс. кв. м в промышленном парке «Кувекино» в поселении Десеновское недалеко от Троицка в новой Москве. Арендатор займет площади, которые будут введены в эксплуатацию в середине 2025 года в рамках первой очереди проекта. Подробнее здесь

2023

Инвестиции в склады в России за год сократились на 36%, до 53 млрд рублей

В 2023 году объем инвестиционных сделок в сегменте складской недвижимости в России составил около 53 млрд рублей — это на 36% меньше по сравнению с 2022-м. Отрицательная динамика обусловлена, в частности, ростом стоимости строительства и ставок аренды. Анализ отрасли приводится в материале IBC Real Estate, с которым TAdviser ознакомился в конце октября 2024 года.

По оценкам, в 2019-м инвестиции в склады в России составляли 19 млрд рублей. В 2020 году показатель поднялся до 58 млрд рублей, а в 2021-м — до 74 млрд рублей. По итогам 2022 года вложения достигли 83 млрд рублей. Но в 2023-м объем инвестиций в индустриальную недвижимость стал наименьшим среди других секторов. Ключевой причиной является низкая доходность: сегмент складской недвижимости столкнулся с перманентным ростом стоимости строительства в привязке к росту ставок аренды. В таких условиях в течение периода закрытия сделки продавцы были готовы к повышению стоимости актива, а это отрицательно сказалось на ряде транзакций.

Еще одним негативным фактором назван дефицит ликвидного предложения. Для большинства инвесторов наиболее привлекательными складскими объектами являются новые проекты, построенные в формате BTS (строительство здания под требования заказчика). Однако подобных сделок заключалось крайне мало. Вместе с тем в 2023 году в наиболее выигрышной позиции оказались владельцы складских помещений и девелоперы, которые строили объекты спекулятивно: на фоне значительного спроса они заключали сделки по более высоким ставкам аренды. Ключевыми сделками 2023-го стали:

• Складской комплекс «Ориентир Ozon»: общая площадь — 105 тыс. квадратных метров, сумма сделки — 7,5 млрд рублей;
• Складской комплекс «Трилоджи Парк Томилино»: общая площадь — 108 тыс. квадратных метров, сумма сделки — 6,2–6,5 млрд рублей;
• Складской комплекс «ДДТ Саларьево»: общая площадь — 78 тыс. квадратных метров, сумма сделки — 4,5–4,8 млрд рублей.^[1]

Названы крупнейшие владельцы складов в России. Wildberries выходит в лидеры

В 2023 году инвестиционная активность на рынке коммерческой недвижимости в России достигла рекордных значений: объем вложений составил 872 млрд рублей. При этом на складскую недвижимость пришлось около 14% от этой суммы, или 119 млрд рублей, что также стало рекордом. Такие данные отражены в обзоре консалтинговой компании NF Group, обнародованном 12 сентября 2024 года.

Как отмечает региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Константин Фомиченко, к концу 2024-го в лидеры среди владельцев складской недвижимости в РФ может выйти Wildberries. По итогам 2023 года объем складских площадей, находящихся в собственности маркетплейса, достиг 1,5 млн квадратных метров, а в 2024–2025 годах к ним, как ожидается, добавятся еще более 2 млн квадратных метров. На втором месте, по словам Фомиченко, расположится компания «Современные фонды недвижимости»: объем ее площадей в складском сегменте оценивается почти в 2,3 млн квадратных метров. Замкнет тройку сеть «Магнит» с показателем 1,9 млн квадратных метров.

𝓲

Freepik

В отчете NF Group сказано, что рост инвестиций в складском сегменте в 2023 году обусловлен приобретением качественных объектов инвестиционными фондами. Среди них — ООО «Современные фонды недвижимости», «Сбережения Плюс» и Central Properties, на долю которых пришлось 58% от общего объема вложений.Метавселенная ВДНХ 2.7 т

По словам Фомиченко, спрос на складские площади в России остается высоким, что связано с активным развитием сектора электронной коммерции. В частности, за девять месяцев 2024 года в сегмент складов вложено 120–130 млрд рублей, что превышает показатель 2023-го. Ожидается, что к концу 2024 года объем инвестиций на этом рынке достигнет 150–160 млрд рублей, что станет новым историческим рекордом.^[2]

Рост объема введенных в эксплуатацию складских помощей

По итогам 2023 года объем введенных в эксплуатацию складских площадей в России достиг 4,6 млн квадратных метров. Для сравнения, годом ранее этот показатель оценивался в 4,03 млн квадратных метров. Согласно отчету BusinesStat, обнародованному в конце марта 2024-го, рост составил 14,3%.

Отмечается, что отрасль демонстрирует неоднородную динамику. Максимальный рост был зафиксирован в 2019-м, когда объем введенных в эксплуатацию складских площадей в РФ подскочил в годовом исчислении на 54% — до 3,51 млн квадратных метров. Этому, в частности, способствовало развитие рынка в Московской области. Однако в 2020-м последовал спад на 10,1% с итоговым результатом в 3,15 млн квадратных метров. Связано это с тем, что из-за ограничений на фоне пандемии COVID-19 некоторые реализуемые проекты были приостановлены.

В 2021 году объем нового строительства общетоварных складов вырос на 37,6% и достиг 4,34 млн квадратных метров. Значительные площади складской недвижимости вводились в эксплуатацию в Московской, Тульской, Свердловской областях и Краснодарском крае. В 2022-м зафиксировано очередное падение — на 7,2%. Негативное влияние на рынок оказали экономические изменения и введение санкций. Иностранные компании, уходящие из России, освобождали складские площади. На фоне увеличения предложения вакантных объектов операторы приостановили ввод новых комплексов в эксплуатацию. При этом в Московском регионе в 2022-м появилось значительное количество качественной складской недвижимости.

Вместе с тем в 2023 году по мере восстановления отрасли и реализации отложенных проектов отмечен рекордный объем введенных в эксплуатацию складских площадей. Ключевые сделки на рынке заключались компаниями Ozon, Willdberries, «ВсеИнструменты.ру», «Вкусвилл», «Магнит» и X5 Retail Group.^[3]

Объем продаж и аренды складов обновил исторический рекорд - 6,1 млн квадратных метров

По итогам 2023 года совокупный объем купленных и арендованных складских площадей по всей России, по оценкам Минпромторга, составил приблизительно 6,1 млн квадратных метров, что является новым историческим рекордом. Это примерно в 2,5 раза больше по сравнению с 2022-м. Более того, согласно подсчетам различных аналитических агентств, объем сделок в 2023-м мог достичь 7,5 млн квадратных метров. Такие данные приводятся в отчете группы «Деловой Профиль», представленном 12 февраля 2024 года.

Говорится, что в 2023 году рынок складской недвижимости в России столкнулся с серьезными трудностями. Основная проблема заключается в сокращении свободных складских помещений до рекордно низкого уровня: в результате, зафиксирован рост арендных ставок. Кроме того, замедлился ввод в эксплуатацию новых объектов: из-за сложившейся геополитической обстановки строительство обходится намного дороже, а многие виды оборудования невозможно ввезти в Россию из-за санкций. В 2023 году в РФ введено в эксплуатацию почти 3,5 млн квадратных метров складских помещений.

𝓲

Деловой Профиль

По итогам 2023 года общий объем качественного складского предложения (классы А и В) по всей России (включая Московский регион, Санкт-Петербург и Ленинградскую область) составляет 45,7 млн квадратных метров. Из них 54% (или 24,5 млн квадратных метров) приходится на Московский регион, 11% (5,1 млн квадратных метров) — на Санкт-Петербург и Ленинградскую область, 35% (16,1 млн квадратных метров) — на остальные регионы России.

В 2023-м объем инвестиций в складскую недвижимость России достиг 61 млрд рублей, что на 15% превышает результат 2022 года. Более 50% всех финансовых вложений пришлось на складские объекты Московского региона. Отмечается, что арендная ставка в столице поднялась в годовом исчислении с 5800 рублей до 8500 рублей за один квадратный метр в год.^[4]

Российский рынок складской недвижимости обновил исторический максимум - 6,1 млн кв. м

Российский рынок складской недвижимости обновил исторический максимум в 2023 году: за этот период объем спрос а нее нее составил 6,1 млн кв. м, что в 2,5 раза больше, чем в 2022 году. Об этом свидетельствую данные консалтинговой компании IBC Real Estate.

Рынок никогда не сталкивался ни с чем подобным. Сделки закрылись как в аренде, так и в продаже, значительную их части составили сделки built-to-suite. При этом с рекордным спросом столкнулись небольшие рынки с минимальным объемом предложения, — сообщил руководитель департамента исследований и аналитик IBC Real Estate (ex.JLL) Екатерина Ногай (цитата по «Коммерсанту»).

𝓲

Pexels

По ее словам, показатель спроса в развивающихся хабах превысил рекордные 1,2 млн кв. м. В Петербурге объем спроса составил 1 млн кв. м, что в среднем в два раза выше, чем годом ранее. В Московском регионе было заключено сделок со складской недвижимостью на 3,4 млн кв. м.

По оценкам аналитиков Nikoliers, в 2023 году спрос на складскую недвижимость в Московском регионе достиг исторически рекордных 3 283 тыс. кв. м. Внушительный рост в значительной степени объясняется реализацией отложенного спроса, скопившегося из-за низкой деловой активности в 2022-м, а также ростом востребованности со стороны ключевых потребителей рынка. Данные результаты превысили показатель предыдущего года в 2,4 раза, и, в ответ на всплеск спроса, практически все доступные свободные площади на рынки были заняты.

Как отмечают аналитики NF Group, на фоне снижения показателя свободных площадей, вызванного рекордным объемом заключенных сделок, средневзвешенная ставка аренды складов в московском регионе в 2023 году достигла уровня 7 500 руб./м2. Запрашиваемая ставка аренды на качественную складскую недвижимость внутри Москвы в 2023 году составила 10 500– 12 500 руб./м2.^[5]

На рынке складской недвижимости московского региона установлен рекорд по объему аренды

В 2023 году в Москве и Московской области продано и сдано в аренду 3,3 млн кв. м складской недвижимости, что вдвое больше, чем годом ранее, и является рекордным показателем для рынка. Такие данные аналитики NF Group обнародовали в конце января 2024 года. Подробнее здесь.

СДЭК заключил крупнейшую сделку на московском рынке складской недвижимости

СДЭК заключил крупнейшую сделку на рынке складской недвижимости в московском регионе. О ней было объявлено в конце мая 2023 года. Подробнее здесь.

2022

Объем запуска новых складов в России вырос в 1,8 раза

Объем запуска новых складов в России за 5 лет вырос в 1,8 раза — с 2,28 млн кв. м в 2018 году до 4,03 млн кв. м в 2022-м. Такие данные аналитики BusinesStat обнародовали в мае 2023 года.

По словам экспертов, подъем рынка связан с растущим спросом на склады со стороны маркетплейсов, ритейлеров, транспортных и логистических компаний.

При этом в 2022 году санкции привели снижению ввода складских комплексов на 7,2% в сравнении с 2021-м. Западные компании, уходящие с российского рынка, освобождали складские площади. На фоне увеличения предложения вакантных складов операторы рынка приостановили ввод в эксплуатацию новой складской недвижимости. Сократилось число сделок по аренде и покупке складов.

По словам аналитиков, в отличии от других сегментов коммерческой недвижимости, рынок складов выиграл от пандемии коронавируса COVID-19 за счет роста рынков e-commerce, e-grocery и обслуживающих их логистических компаний. Увеличение объема сделок на строительство складских комплексов в формате built to suit (под конкретного заказчика) привело к стремительному росту ввода в эксплуатацию складских площадей в 2021 году.

В Московском регионе в 2022 году был введен рекордный объем качественной складской недвижимости, отмечается в исследовании. Операторы рынка связывают это ростом активности в предыдущие годы и заключением в 2020-2021 гг крупнейших сделок преимущественно с представителями сектора e-commerce по схеме built to suit (под конкретного клиента). Санкт-Петербург и Ленинградская область также показали прирост вводимых площадей. Снижение ввода складских объектов наблюдалось при этом в других регионах после высоких показателей 2021 года. В условиях кризиса срок запуска части объектов был перенесен на 2023 год, добавляют специалисты.^[6]

Падение рынка на 43% до 2,65 млн кв. м

В 2022 году произошел резкое падение спроса на складскую недвижимость в России. Объем сделок, по подсчетам NF Group, сократился на 43%, до 2,65 млн кв. м.

Сильнее всего спад был зафиксирован на региональных рынках, где объем сделок сократился более чем в два раза, до 630 тыс. кв. м. В Москве объем сделок снизился на 38%, до 1,7 млн кв. м. Более чувствительными к внешним факторам оказались рынки регионов России и Санкт-Петербурга (включая Ленинградскую область), где спрос снизился вдвое и составил 630 тыс. кв. м и 321 тыс. кв. м соответственно.

Падение спроса обусловлено высоким спросом на такую недвижимость в 2021 году и с общей экономической неопределенностью, возникшей на фоне военной спецоперации РФ на Украине. Эти факторы продолжат влиять на рынок складов и в 2023 году, считают исследователи.

Основной спрос на склады в регионах формируют розничные сети. По данным NF Group, в 2022 году на них пришелся 61% региональных сделок, тогда как на онлайн-ритейл пришлось всего 14%. В Москве ситуация обратная — здесь на сектор электронной коммерции пришлось 44% сделок за 2022 год.

Совокупный объем складских площадей в России по итогам 2022 года составил 42,2 млн кв. м. Более половины из них (55% или 23,2 млн кв. м) приходится на Московский регион, 11% (4,6 млн кв. м) – на Санкт-Петербург и Ленинградскую область и порядка 34% (14,4 млн кв. м) – на остальные регионы России.

В 2022 году было введено 3,4 млн кв. м складской недвижимости, что на 6% больше, чем годом ранее. При этом 58% введенных площадей (1 945 тыс. кв. м) располагаются в Москве, 16% (555 тыс. кв. м) – в Санкт-Петербурге и 26% (859 тыс. кв. м) – в остальных регионах России. 

Доля площадей, построенных для сдачи в аренду, незначительно сократилась – на 3 п. п., до 32% в общем объеме ввода. Наконец, порядка 23% складских площадей были введены собственниками.

Ozon закрыл крупнейшую сделку на российском рынке складов

Ozon закрыл крупнейшую в 2022 году сделку на российском рынке складов. Об этом 23 января 2023 года пишут «Ведомости» со ссылкой на трех консультантов, работавших с этим объектом, а также на представителя самого Ozon. Подробнее здесь.

Закрыта одна из крупнейших сделок по аренде складов в России

Интернет-ритейлер «Сима-лэнд» закрыл одну из крупнейших в 2022 году сделок на российском рынке складов. Как пишут «Ведомости» в номере от 27 сентября 2022 года, компания заключила с девелопером «АТ Недвижимость» договор долгосрочной аренды складских помещений общей площадью 42 204 кв. м в логопарке «Быково», который расположен в одноименном поселке в Раменском районе Подмосковья. Подробнее здесь.

2021

Объем сделок со складской недвижимостью вырос на 36%, до 4,56 млн кв. м

Объем сделок со складской недвижимостью в России по итогам 2021 года установил новый рекорд - 4,56 млн кв. м, что на 36% превосходит результат предыдущего года. На регионы (без учета Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области) пришлось 28% заключенных сделок. Об этом свидетельствуют данные аналитиков Knight Frank, обнародованные 4 февраля 2022 года.

В 2021 году в Самаре зафиксирован максимальный объем поглощенных площадей – в регионе было приобретено или арендовано порядка 208 тыс. кв. м (17% от общего объема сделок в регионах). На втором месте в распределении регионального спроса находятся Краснодар и Республика Адыгея с общим объемом закрытых сделок 184 тыс. кв. м. Третье место занимает Новосибирск (173 тыс. кв. м).

Согласно исследованию, по итогам 2021 года произошло замещение классического ретейла представителями онлайн-торговли. Доля классического ритейла в структуре спроса снизилась на 33 п. п., в то же время доля сектора онлайн-торговли выросла более чем в два с половиной раза.

Более 1,36 млн кв. м (51% от общего объема сделок) пришлось на спекулятивную аренду. Наиболее популярным этот формат стал у логистических компаний, а также в сегменте онлайн-торговли: в 2021 году логистические и курьерские компании арендовали около 391 тыс. кв. м, на онлайн-ретейл пришлось 384 тыс. кв. м заключенных сделок. Доля сделок по спекулятивной аренде выросла на 10 п. п. по сравнению с итоговым показателем 2020 года, когда она составляла 41% от совокупного спроса.

По оценкам консалтинговой компании JLL, в 2021 году зафиксирован рекордный за 20-летнюю историю наблюдений объем инвестиционных сделок в складской недвижимости РФ - $1,2 млрд, что на 60% больше в сравнении с 2020-м.^[7]

Ажиотажный рост спроса и рост цен в Московском регионе

К августу 2021 году ажиотажный спрос на склады со стороны ритейлеров и дистрибьюторов создал напряжение на логистическом рынке. В отрасли сформировался «рынок продавца»: не покупатели, а девелоперы «правят балом», диктуя клиентам свои условия. Ситуация начала накаляться в 2020 году, когда во время пандемии COVID-19 у розничных компаний выросли объемы продаж. В 2021 году спрос на склады в столичном регионе подскочил еще на 20%, при этом свободных площадей на рынке осталось не более 1,6%. За последние 6 лет это абсолютный рекорд.

В июне 2020 года средняя ставка аренды подскочила на 15% -с 3,9 тыс. руб. до 4,1–4,5 тыс. руб. за 1 кв. м. А цена продажи логопарков в Московском регионе выросла на 20%, достигнув 60 тыс. руб. за 1 кв. м против 50 тыс. руб. в январе. В августе 2021 года, по данным Knight Frank, на долю ритейлеров, включая e-commerce и традиционную розницу, совокупно приходится 59% арендованных и выкупленных площадей, еще 24% — на транспортные и дистрибьюторские компании.

Застройщики логопарков работают на полном форсаже, но не справляются со всеми заказами. По этой причине некоторые компании, включая PNK Group и Ghelamco, уже заморозили переговоры с потенциальными арендаторами и покупателями складских комплексов. Причина в загруженности строительных мощностей на ближайший год на фоне высокого спроса на такую недвижимость.

Аналогичная картина наблюдается у других компаний, занимающихся строительством и последующей сдачей в аренду или продажей складских помещений. Цены настолько «горячи», что переговоры с контрагентами постоянно буксуют, в поисках компромисса между застройщиком и клиентами по стоимости сделок. По наблюдению участников отрасли, подобный дисбаланс спроса и предложения сохранится и в 2022 году.

2011: Отчет Knight Frank

Региональные рынки складской недвижимости по итогам 2011 года. Часть 1 (Knight Frank)

См. также

• Торговая недвижимость (рынок России)

Примечания